ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA Y COVID 19

El Real Decreto 463/2020 por el que se declaró el estado de alarma supuso para muchas pequeñas y medianas empresas y trabajadores autónomos la imposibilidad de desarrollar su actividad, y con ella, una reducción drástica de sus ingresos, con la consiguiente dificultad, y en muchos casos, imposibilidad, de afrontar sus obligaciones de pago. Entre dichas obligaciones de pago quizás la que represente una mayor carga, en la mayoría de los casos, sea la renta del local en el que se desarrolla la actividad.

Ante esta situación imprevisible e inevitable, el Gobierno, transcurridos cuarenta días desde la declaración del estado de alarma, ha incluido en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril algunas medidas que, desgraciadamente, no aportan soluciones prácticas.

Llama la atención que en el preámbulo se contenga una referencia a la cláusula “rebus sic stantibus” de elaboración jurisprudencial que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos, y que, sin embargo, no se traslade al clausulado de la norma nada que permita identificar la aplicación de dicha cláusula.

La solución que este Real Decreto-ley plantea para aquellos arrendamientos en los que el arrendador sea una empresa o entidad pública o un gran tenedor  (aproximadamente el 5% de los alquileres según estadísticas oficiales) consiste en una moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma (con sus prórrogas) y las mensualidades siguientes, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Esas rentas quedan aplazadas, sin penalización ni devengo de intereses, y el pago de esos importes se fraccionará en un plazo de dos años.

Para el resto de arrendamientos la regulación es, si cabe, menos precisa, puesto que únicamente se alude a un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, aunque como novedad, se acepta que las partes puedan disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 L.A.U. para el pago total o parcial de alguna o algunas cuotas, si bien el arrendatario, en ese caso, deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año.

Como puede apreciarse, se trata de una regulación tardía, insuficiente e imprecisa que no aporta soluciones reales, salvo para algún caso aislado.

En este orden de cosas, entendemos que lo más razonable para arrendatarios y arrendadores es alcanzar acuerdos transaccionales que permitan la continuidad de los contratos, y con ella, la viabilidad de los negocios, teniendo en cuenta también, como es natural, los intereses del arrendador. Obviamente, como ocurre siempre en estos casos, ambas partes deben estar dispuestas a ceder algo. De lo contrario, asistiremos a un aumento exponencial de cierre de negocios, con el consiguiente perjuicio para ambas partes, y a una avalancha de demandas judiciales que provocarán un colapso aún mayor de nuestros ya de por sí lentos tribunales.

Juan Jiménez Urzaiz

Abogado